Los bloques de construcción de su negocio de alquiler de propiedades
¿Ha imaginado alguna vez la vida como un juego del Monopoly, en el que podría poner casas y cobrar el alquiler fácilmente, amasando su fortuna? Probablemente ya sepa que convertir una propiedad en alquiler en una lucrativa fuente de ingresos es una empresa financiera mucho más complicada y arriesgada de lo que esas casitas verdes le hacen creer.
Con la crisis de las ejecuciones hipotecarias creando al menos 2 millones más de inquilinos, así como propiedades disponibles por una fracción del precio, la compra de casas de alquiler parece una gran idea para muchas personas que tienen el capital inicial y la determinación de hacerlo realidad. ¿Qué hay que saber para prepararse para ser propietario? Estas son las cosas en las que debe pensar para asegurarse de que está hecho para las propiedades de alquiler. Son más que una buena inversión, son una forma de vida.
1. ¿De dónde provienen los fondos?
Casi todos los propietarios potenciales tendrán que pedir un préstamo para comprar una propiedad, y necesitarás un buen historial crediticio e ingresos constantes para que te lo aprueben. Tal vez le interese reunir los requisitos para las hipotecas Buy to Let, que están diseñadas específicamente para ayudar a los inversores a pagar las propiedades de alquiler. Estas hipotecas son muy populares en el Reino Unido desde finales de la década de los noventa y están creciendo en popularidad también en Estados Unidos. Muchas de ellas tienen comisiones elevadas y exigen un pago inicial de hasta el 40%, pero la ventaja es que tienen en cuenta la cantidad de alquiler que se calcula que se va a ganar como parte de los ingresos.
Sin embargo, no deja de ser una apuesta, porque los inquilinos morosos o la depreciación del valor de la propiedad pueden dejarle bajo el agua. Por eso, invertir en propiedades no es tan diferente de invertir en el mercado de valores.
2. Elegir la propiedad adecuada.
Hay muchos factores que intervienen para que una vivienda sea alquilable. Usted podría estar buscando las casas de ejecución hipotecaria más baratas en su área, pero ¿están en un barrio donde la gente quiere alquilar? ¿Están demasiado deterioradas para que merezca la pena repararlas? Lo cierto es que, sea cual sea la casa, tendrá que hacer algunas reparaciones. Y el valor de las viviendas en todos los barrios tiende a subir y bajar. Pero hay que saber cuáles son los precios competitivos del alquiler en esa zona y si eso supera el pago de la hipoteca lo suficiente como para que merezca la pena. Pero tampoco hay que ser demasiado extravagante.
Cuando estás entre inquilinos o te enfrentas a uno que no paga el alquiler a tiempo, podrías acabar haciéndote cargo de los gastos, y necesitas que el coste sea lo suficientemente manejable como para hacerlo.
3. Cómo tratar con inquilinos difíciles.
La mayoría de los propietarios noveles no están preparados para el principal quebradero de cabeza de los inversores en inmuebles de alquiler: los inquilinos que no pagan el alquiler. Y lo que es peor, algunos de ellos pueden dañar la propiedad o llamarle constantemente para realizar pequeñas reparaciones que le cuestan una pequeña fortuna. No importa lo bien que seleccione a sus inquilinos de antemano, es difícil predecir quién resultará ser el moroso. Y desalojar a alguien lleva muchísimo tiempo. Tendrás que pagar las tasas judiciales y aportar pruebas de la mala conducta del inquilino. A veces es incluso más barato pagar al inquilino malo para que se vaya.
Para ser un buen propietario, tienes que saber que la confrontación con tus inquilinos es a veces inevitable. Sólo tratas de minimizar los costes a largo plazo.
4. Impuestos sobre el alquiler de bienes inmuebles
Saber lo que debe y lo que no debe contar como ingresos si es propietario de una o más viviendas de alquiler forma parte de ser un propietario. Puedes incluir el primer y el último alquiler como ingresos, así como cualquier depósito no reembolsable, no los depósitos de seguridad que pretendas devolver. Si un inquilino se compromete a realizar algún trabajo para usted a cambio de parte del alquiler, tiene que contabilizarlo como valor monetario e incluirlo. Pero la buena noticia es que los propietarios tienen una larga lista de deducciones que pueden hacer.
Si está pagando el doble de impuestos sobre la propiedad por su propia casa y por una casa de alquiler, es bueno saber que la depreciación y el coste de las reparaciones son deducibles. Los intereses del pago del préstamo también son deducibles, y solo eso puede hacer que acabes obteniendo beneficios en lugar de perder dinero.
Invertir en propiedades de alquiler no es para los débiles de corazón. Es un juego de alto riesgo en el que se puede ganar mucho dinero con cierta libertad personal. Las búsquedas en la web de viviendas en alquiler se han disparado más del 50% en los últimos tres años, así que los inquilinos están ahí fuera.